天宸投资-

配资助手 配资平台 2022-04-17 14:46 11

摘要:尽管新房供应量较之前有大幅提升天宸投资,但江北核心区依然很难买。你看天宸投资,最近和光锦棠府、长江时代1516、首开万科江悦光年、大华锦绣江来四盘领证,一共10...

尽管新房供应量较之前有大幅提升天宸投资,但江北核心区依然很难买。

你看天宸投资,最近和光锦棠府、长江时代1516、首开万科江悦光年、大华锦绣江来四盘领证,一共1008套新房,累计14034组买房人报名摇号,普通号中签率最低仅1.98%。

没能成功上车的买房人,看到各大购房群里“江核又将上新”的消息,按捺不住了:“继续摇天宸投资!”等等,自住就罢了,投资江核,你算过持有成本吗?

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最近,江北核心区又有三家新盘传来新动态:

① 天宸云筑、天宸江樾两盘户型图、装标效果图出炉,最快本月就开盘,预计含包均价36000元/㎡天宸投资

② 千江凌云府预计近期首开推出4、5、6号楼,面积108、128、143㎡,预计全装修均价34000元/㎡、升级装修包2000元/㎡。

江悦光年、长江时代双盘收官后,江北核心区的中央商务区、隧道口、南工大区域,还有14家楼盘摩拳擦掌↓

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南工大的天宸云筑(龙光G02)、天宸江樾(大家G26)两家新盘,由龙光、大家、中天置业联合开发,龙光操盘。地理位置示意如下:

两家新盘的特点鲜明:

① 天宸江樾做了围合式建筑布局,中央景观值得期待。项目紧挨着地铁10号线南京工业大学站,交通出行便捷。

② 天宸云筑112㎡起步,是江核主力楼盘起步户型最大的一家。127㎡和142㎡四房都做了横厅设计。其中142㎡是一梯一户设计,超长阳台连接横厅和南向次卧,尺度感很强,改善的不错选择。

③ 两家楼盘的装标效果图已出炉,配备日立中央空调、威能地暖,还有新风系统。另外,厨房配备了油烟机、灶具、凉霸、嵌入式洗碗机、垃圾处理器等。置业顾问表示,含包均价可能在3万6左右(毛坯房限价3万2)。锐评君估计项目的升级包标准和千江凌云府差不多,在2000元/㎡左右,最终以开发商公布为准。

分别看看两家楼盘的情况:

天宸江樾,地价23524元/㎡,毛坯房限价32000元/㎡。占地约3.5万方,总建面11.6万方,共有8栋21-23层高层,700户。公建化外立面,浅色铝板,视觉感官较为大气。围合式布局,让出近7000㎡公园式中心景观。

主力面积有三个:101、127、135㎡。

101㎡三房两厅两卫,三开间朝南、南向双阳台;主卧是套房,如果主卫北边没有设备平台,主卧整体空间应该还能再大点。

127㎡四房两厅两卫,方正通透,设计了横厅,连接南向阳台,使得室内的活动空间够大。主卧为套房设计,带飘窗。

135㎡四房两厅两卫,四开间朝南、南向双阳台,动静分离,南北通透。

天宸云筑,地价23449元/㎡,毛坯房限价32000元/㎡。占地约2.5万,总建面约8.2万方,共有6栋18-25层住宅,474户。

项目设计了三个主力户型:

112㎡三房两厅两卫,三开间朝南,南向双阳台。北向餐厅有一扇小窗,采光效果会更好。主卧为套房设计,卫生间、飘窗俱全。

127㎡四房两厅两卫,户型设计很方正,横厅+长阳台,尺度感很强。南向卧室均带有飘窗,主卧为套房设计。

锐评君个人觉得天宸云筑142㎡户型很赞,分布在小区的3、5号楼,均为18层、一梯一户设计。五功能区朝南,南向超长阳台连接横厅和次卧,这样的设计在全南京都很罕见。主卧是套房设计,卫生间配备了浴缸,豪宅的尺度空间感出来了,非常适合改善。

两家楼盘的装标效果图已出炉。硬件上,有威能地暖、日立中央空调,配备新风,品牌待定;客厅墙纸、实木复合地板、定制背景墙为交付标准,吊顶是金属嵌条;阳台是断桥铝+双层中空封闭交付,配备电动晾衣架;厨房,油烟机、灶具、凉霸、嵌入式洗碗机、垃圾处理器、整体橱柜一应俱全;此外,还有室内通高门、消音边条、消音锁、过道夜灯等人性化细节设计。

主卧,配备定制背景墙、实木复合地板、人造石台面飘窗等。主卫,智能马桶盖板、顶洒+手持花洒、三段式淋浴屏、镜柜+台盆柜、电热毛巾架、暖风机等一应俱全。

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千江凌云府,在天宸云筑南边,两家楼盘紧挨着。项目的看点如下:

① 户型设计很出彩,三个主力户型都是南向双阳台,128㎡、143㎡均做了横厅。其中,143㎡客厅开间达到7.2米,活动空间很宽敞;

② 升级包品质不错,日立空调、博世地暖,厨卫采用方太、杜拉维特、高仪等品牌;

③ 小区体量较小,只有5栋住宅。3号楼在小区南边,相对独立,4、5、6、8号楼围合成中央景观,全龄活动区、景观会客厅、环形跑道等都有,功能性较强;

④ 虽然距离现有的地铁10号线较远,不过项目周边有规划小学、高中用地,还有规划公园和绿地,整体环境不错。

据悉,千江凌云府预计在6月中上旬首开,推出4、5、6号楼,三栋住宅的中间户均为108㎡,4、6号楼边户为143㎡,5号楼边户为128㎡。

项目毛坯房限价32000元/㎡,全装修2000元/㎡,升级装修包约2000元/㎡。总价367.2万起,首付8成,293.8万起。

外立面是一体板+浅灰色玻璃+金属线条点缀,格调不错。5、8号楼一楼是架空层。小区西侧是社区商业,体量约1300㎡,与住宅是分开的,满足业主家门口的消费需求。

千江凌云府的售楼处在扬子江金茂悦,目前只公开了143㎡样板间和升级装修标准。

硬件:日立中央空调,博世地暖锅炉,朗思威新风,美的净水,UIOT或美的智能家居;

餐客厅、卧室:地面是圣象或书香门地实木复合地板,墙面是定制墙布,客厅有蒙娜丽莎陶瓷大板背景墙;

厨房:定制橱柜饰面、石英石台面,摩恩不锈钢水槽和龙头,方太或老板油烟机、燃气灶、洗碗机;

卫生间:杜拉维特台盆、坐便器,高仪五金,凡蒂诺电热毛巾架,摩恩厕纸架、地漏,定制浴室柜,定制大理石淋浴房地面、挡水,朗斯或西门子淋浴屏,奥普浴霸(注:143㎡主卫有杜拉维特浴缸)。

143㎡样板间实景图↓

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此前,锐评君在核心区踩盘时,听到不止一位买房人感慨:“就想投资江核,8成首付也上,已经从江畔摇到长江时代了。”从市场反响来看,以上三家新盘,包括接下来将亮相的金基中北映樾、中交锦方、保利里城G22等,关注度都不会低。

投资的话,很难绕过收益的问题。江核扎堆在售新房多为期房,假设交付等待期为2年,加上限售持有期3年,至少需要持有5年才能交易。那么,5年间需要多少成本呢?

锐评君以投资和光锦棠府举例,第二套房,130㎡户型,全装修均价33500元/㎡,且选择1603元/㎡的升级装修包。

天宸投资

税费成本:按照当下的新房税费政策,二套房面积大于90㎡,需缴纳2%的契税,即8.71万,另需缴纳维修基金1.56万。

利息支出:江核新房需要8成首付,和光锦棠府130㎡户型商业贷款2成即87.1万,贷30年。按照当下二套贷款利率(LPR)上浮120个基点计算,5年需支付利息16.3万。

机会成本:如果购房的8成首付348.4万和购买装修包的20.8万用来购买稳健型理财,即购房的机会成本,按照当下最高4.3-4.5%的收益来计算,5年最多可有83.1万收益。

租金收益:参考正荣润江城135㎡整租5000元/月的租金水平,拿到和光锦棠府后租3年,租金收益至少有18万。

税费成本+利息支出+机会成本-租金收益,即投资这套房的5年持有成本至少为91.67万,是总房款的21%。也就是说,5年后,这套房至少要卖40552元/㎡才能跑赢通胀。

有人会说,这个不难吧?参考当下已交付小区如华润国际社区(44727元/㎡)、雅居乐滨江国际(42850元/㎡)、正荣润江城(47496元/㎡)的二手房成交均价,问题不大。

可是你有没有想过以下几点:

① 新房集中交付后,江核是否会存在二手房源饱和的问题?

当下核心区的中央商务区、隧道口、南工大等子板块有20多家楼盘,多为期房,预计2023年集中交付。

经过锐评君的不完全统计,华润国际社区、绿地海悦等已交付小区共有12776户;在售、收官或是待售的花语熙岸、天宸云筑等10多家楼盘共有11252户;通宇林景润园、金基中北G42、保利里城G22、扬子江金茂悦二期、中交锦方、金基中北映樾6家新盘暂未确定总户数。

已知的就超过2.4万户,虽然不会集中挂牌,但哪怕只有十分之一的房源拿出来卖,区域存量房库存就非常可观了。况且,江核卖地还会持续,届时限价新房恐怕也是二手房的强力竞争对手。

② 江核的二手房成交周期,要留意。

近一两年,江核的二手房价水涨船高,但真正的成交其实很有限。且卖家需额外注意成交周期的问题。锐评君在链家网上查看了雅居乐、正荣等小区的成交记录,发现成交周期不一,快则1-2天,慢则1-2年。成交周期越长,持有的资金成本就会越高。

不要以为小户型就好出手,正荣润锦城这套86㎡小户型,挂牌221天才成交↓

部分大户型的成交周期更长。雅居乐滨江国际二期这套198㎡户型,挂出433天后才成交,且成交单价还不到3万2,远低于小区均价。

③ 南工大区域还没有次新小区,5年后,二手房价能否比肩中央商务区、隧道口?

目前,中央商务区、隧道口的教育、交通配套渐渐齐全,区域内已有次新小区作为房价标杆。南工大近一两年才集中卖地,区域的发展还不够成熟,配套也不够完备,未来房价能否和中央商务区、隧道口持平呢?另外,这个区域内数十家楼盘扎堆,如果没有持续的产业和人口导入,未来的二手房市场竞争激烈程度可想而知。

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